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新华社北京1月8日电(记者梁倩 张莫)房地产融资愈发收紧2020年最后天央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度通知》建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限而此之前重点房地产企业已经试点资金监测和融资管理规则也就谒“三道红线”

谌耸勘硎从“三道红线”到“五档分类”从资金需求侧到资金供给侧房地产业金融监管进步升级2021年房地产行业或将经历比以往更多考验更多房企将主动“降负”全年融资规模料保持低位运行

房地产贷款集中度管理制度指我国境内设立中资法人银行业金融机构其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定管理要求即得高于人民银行、银保监会确定相应上限具体来看银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%

中原地产首席分析师张大伟指出此次单独对个人住房贷款占比设置上限也近年来首次全联房地产商会创会会长聂梅生此前表示目前城市居民资产负债率快速上升其中房贷家庭负债主要组成部分谌耸勘硎单列个人住房贷款“红线”对防范金融风险意义更为重大

中国银行研究院研究员梁斯对《经济参考报》记者表示从新规要求看部分银行房地产信贷占比超过标准2021年信贷投放结构势必将有所调整需要控制房地产贷款增速尤其部分银行超标幅度明显需要通过压降新增房地产贷款规模以满足监管要求整体看新规对信贷总量影响大但房地产贷款增速将有所下降或将低于整体贷款增速

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞也表示新规实施之后部分踩线金融机构或将通过更严格贷款标准、更高贷款利率来收缩房贷余额比重因此房企总体融资规模将受到限制融资成本或将边际上升房企融资环境进步收紧“同房企受此次新规影响程度有所同部分区域布局欠佳、债务负担高、外部支持力度弱中小型房企受新规影响较大金融机构或将进步压缩其融资额度提高融资成本对其业务持续发展产生利影响”他说

实际上从去年下半年至今房地产融资阀门持续收紧去年8月住房和城乡建设部、人民银行北京召开重点房地产企业座谈会形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则其中融资管理规则正此前诙啻未“三道红线”近期北京市银行业协会还正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》对银行个人住房贷款业务和个人商业用房贷款业务做出自律要求明确得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款

谌耸勘硎严监管、防风险背景下预计房企融资难度将进步加大更多房企也将主动“降负”

实际上试点房企受到“三道红线”监管后通过债券方式进行融资意愿及能力已经明显下降融资规模增速较其他房企大幅减弱根据东方金诚对发债房企样本统计2020年9-12月样本房企国内信用债发行规模合计1941.97亿元同比增长86.76%但“三道红线”试点12家房企发债规模260.11亿元同比仅增长7.62%发债额度占房企发债13.39%占比同比下降9.85个百分点海外债方面疫情、汇率、政策等外部环境影响下2020年9-12月样本房企海外债发行规模同比降幅为25.81%但试点房企发行海外债同比减少40.74%降幅更大

贝壳研究院高级分析师潘浩也表示未来几年房地产行业现金流均将保持紧张态势上市房企2020年偿债规模约9154亿元同比增长28.7%2021年到期债务规模(含2021年将发行超短期债券)预计将达12448亿元同比增长36%历史性突破万亿大关房企偿债压力继续攀升预计周期性影响下房企债券融资到期债务需要3到5年方能实现实质性降速

或许正感受到未来压力进入2021年已有部分房企抢跑债市融资根据贝壳研究院统计房企2021年1月4-6日境内外发行规模约合人民币270亿元同比增长233%“2021年房企融资新规与银行业金融机构集中度管理均处于过渡期金融监管更趋严格房企对金融环境预期紧张故而将会加快新年发债节奏抢跑债市”潘浩表示

谌耸勘硎现阶段房地产行业仍去杠杆重要领域克而瑞研究中心研究员杨科伟表示此前房地产行业持续加杠杆模式将难以继续下阶段房地产行业必将转向去杠杆确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内坚守发生系统性金融风险政策底线(完)